アパートの売却の前に！売り時と高く売るためにすることは？

投稿者: suntrust1818 投稿日: 2021-08-202021-08-20

アパート経営は毎月の家賃収入が得られ、継続的な収入が確保できます。
しかし、建物は時間の経過とともに老朽化します。
老朽化すると価値が下がり、また入居率も下がることで収入も得にくくなります。
そこで、どのタイミングで売却をするか検討する必要があります。

今回は利益が最大になるタイミングで売却できるよう、さまざまな売り時について説明していきます。

1.アパートの売り時

a.土地の価格が上がった時

商業施設の充実や人口が増加しているなど、なんらかの影響により
土地の価格が上昇しているときは、アパートを売却するタイミングのひとつになります。
土地の価格は一定ではないため、定期的な確認と見極めが重要になってきます。
基準地価や公示地価は常に確認しておきましょう。

b.満室になっている時

買い手にとって、空室が多いアパートより満室状態のアパートの方が魅力的です。
満室にしてから売り出したほうが評価は高くなりますので、売り出し広告に現況満室と書いてあるのとないのでは成約率が変わってきます。

しかし、満室にしたいがために家賃を下げることはしない方がいいでしょう。
家賃が下がると、アパートの価値も下がってしまうからです。
家賃を下げることで、入居者の質が下がり滞納問題など出てくる場合もあります。

また、家賃が低いことにより買い手にとって「何らかの問題がある」と認識をされてしまう可能性があります。

安易に家賃を下げる方法はなるべく避け、満室状態を目指しましょう。

c.減価償却が終わった時

減価償却費期間が終了するタイミングで売却するというのも多く見られます。
減価償却費がなくなると経費として計上できる額が減り、節税にならなくなってしまうためです。

減価償却が終わったタイミングで売却するのも良いのではないでしょうか？
減価償却について詳しくは「アパート売却における減価償却費とは？減価償却費を分かりやすく解説！」で解説をしています。

d.所有期間が5年以上になった時

アパート売却した時に、売却益が発生することもあります。
売却益は、収入の一つと考えられているため、譲渡所得税の納税が義務づけられています。

譲渡所得税は、アパートの所有期間によって税率が異なりますので必ず確認をしましょう。
所有期間が5年を超えた場合、税率が安くなるためアパート売却のひとつの目安になります。

税率は以下の通りです。

所有期間が5年以下と5年以上を比べると約2倍の所得税額になり、金額に大きな差がでます。
やむを得ない事情がない限りは、所有期間5年以上になってから売却する方がいいでしょう。

e.不動産市場の繁忙期

毎年、春と秋は、不動産市場の繁忙期と言われています。
この時期は、新学期が始まったり人事異動による転勤のタイミングと重なるためだと思われます。
毎年1～3月と9月頃に不動産の売買が活発になるので、タイミングを狙って不動産を売り出すこともひとつの手です。

できるだけ多くの購入希望者に見てもらい、アパートを高く売るためにも、春と秋が繁忙期ということを頭に入れておきましょう。

売却をする上で、このような人の動きなどにも注目をしておく必要があります。
長い期間売れない状態を回避でき、またスムーズで高値での売却が期待できます。

2.高く売却するためにしておくこと

a.空室率を下げる

上述の通り、アパートは満室になっている方が売却できる確率が高くなります。
成約率も上がると共に、売却額も上げられる可能性もありますので、
空室率を下げることが重要です。
アパートの価値を保つためにも家賃を下げるのではなく、敷金・礼金の値下げ・リフォーム・備え付けの家具家電の用意・入居祝い金を支払うなどをして、成約につながる特典を用意することで好印象を得ることが出来ます。

単純に家賃を下げる方法ではなく、入居者にとってプラスになるもので空室率を下げましょう。

b.滞納問題をなくす

家賃の滞納問題がある物件は、収益にも関わってくる問題でもあり、今後大きなトラブルにもなると考え購入を控えることも少なくないでしょう。

家賃の滞納問題を対処する流れとしては、
まずは電話や口頭での催促、それでも遅れるのであれば催告状などを送る必要があります。
さらに遅れているようであれば、保証会社や連帯保証人に催促します。
最終的には法的措置をとり、強制退去という形になります。

トラブルの予防という点でも、長期にわたって滞納している入居者にはできるだけ早く対応し滞納問題を解決しておきましょう。

c.周辺環境の調査

アパート周辺にあるものとして、駅から近いなどは価値が高くなりますが、駅のほかにも病院や学校も周辺にあると良いとされる施設になります。
また、大型商業施設が近くある場合も高く売りやすくなります。反対に人や物などが離れてしまうと、不動産の価値は下がってしまいます。

このようなことから、売り出し価格を決める際には
周辺環境の調査をしておくのも重要なことです。
周辺環境の調査は不動産会社が行っていることが多く、売り出し価格を決める際には不動産会社に相談するのも良いでしょう。

しかし、すべて不動産会社にまかせっきりでは、売却もうまく進みません。
売主も積極的に不動産会社とコミュニケーションをとっていかなければなりません。

d.ハウスクリーニング

アパートを売る際は建物全体を点検し、なるべくきれいな状態にするのが理想的です。
特に汚れや傷みの目立つ水回りは業者に頼んだほうが効率的です。
水回りがきれいだと印象も良くなります。
自分で掃除するには限度があるので、クリーニング業者に依頼するのが手っ取り早いです。
水回り全体でも費用は、おおよそ7～8万円で済みます。

売却を成功させるためには、ハウスクリーニング代は必要経費と考えた方がいいでしょう。

3.アパート売却を成功させるために

アパートを高く売却するためには、事前の準備が必要となります。
高く売るためには必要な条件が揃わなければ、売却成功には繋がりません。
自身の準備と共に気を付けなければならない点がいくつもあります。
アパート売却するために、気を付けなければならない点を詳しく知りたい方は「
アパートを高く売却する条件と気を付けなければならない点とは？」をご参考ください。

4.まとめ

今回は高く売るためのアパートの売り時についてご説明しました。
より利益を作るためには、時期とそれなりの準備が必要になります。

ただ売却するだけでは、利益を得ることができません。
日々細めなチェックと買い手にとって望ましい状況を予め作ることが大切なのです。

部屋の空室率を下げる、滞納問題、部屋の状態など解消できるものは早めに対処しましょう。アパートの売却をご検討されている方は今回の記事を参考に一度所持しているアパートを確認してみましょう。

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