アパートの売却について。売却前にするべきこと、手順や気を付けるべきポイント。

投稿者: suntrust1818 投稿日:

(アパート写真)アパートの売却について。売却前にするべきこと、手順や気を付けるべきポイント。

アパートを相続や贈与で譲り受けたり、不動産投資でアパートオーナーになった方の中には、経営が上手くいかず利益が見込めなかったりなど、さまざまな事情でアパートを手放したいと考えている方もいるのではないでしょうか。

そういったアパートの売却を検討している方に、手順や費用、税金など情報を正確に、わかりやすく解説していきます。

 

 

1.アパートを売却する前にするべきこと

a.住宅ローンの有無

まずは、住宅ローンがあるかないか確認しましょう。
住宅ローンがある場合はどれくらい残っているか確認します。
残高を知ることにより、ローン完済のためにいくらで売却すればよいのかが分かります。

今後の資金計画を判断するためにも重要な材料になりますので、返済予定表を確認するか、銀行に問い合わせをして調べましょう。
住宅ローンが残っている場合でも売却は可能ですが、残っている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消した上で引き渡すことが前提になります。
住宅ローンの完済は可能か、諸費用も含めたうえで資金計画を立てましょう。

 

b.入居者への通知

アパートを売却して大家が変わることについて、入居者に通知する義務はありません。
しかし、売主・買主・入居者共にスムーズに話が進みやすくするためには事前に入居者に大家が変わるということを伝えておくとよいでしょう。

入居者がオーナーに家賃を振り込んでいた場合、振込先が変わることになります。
通知がない又は遅れると、家賃の振込をしてしまい、買主に再度振込しないといけないなど手間が生じます。
入居者は家賃の振込先などの変更手続きなどを行わなければなりませんので、そうした手間が起きないよう、また手続きをスムーズにするためにも事前に通知しておきましょう。

また、入居者がいない状態にしてアパートを売却したい場合、更地にして土地として売却したい場合は入居者に立ち退いてもらう必要があります。
その場合は通知を必ず行わなければなりません。
立ち退いてもらう場合は、入居者に対して立退料なども発生しますのでので注意が必要です。

 

c.共有者全員の意思確認

アパート経営を一人で行っている場合は問題ありませんが、アパートを複数人で経営している場合、売却価格はどのくらいで考えているか、どこの不動産会社に依頼するかなど共有者の意思を確認しましょう。
不動産売却はお金が絡む取引になるので、自分一人で勝手に話を進めると今後トラブルになる可能性が高いです。
トラブルを防ぐためにも、そうした確認は共有者全員としっかり行うようにしてください。

 

d.売却相場を知る

アパートを売却する前に、売却相場がどのくらいか調べておくようにしましょう。
所有しているアパート、近隣マンションの売却額など把握しておきます。
周辺の相場を確認するには、過去の取引結果はもちろん、インターネットを利用し一括査定するのも便利です。
自分で調べるのが難しい場合、不動産会社に相談してどのくらいか査定をしてもらいましょう。

また、築年数と立地により、アパートの売却相場は変わってきます。
築年数は、築20年を超えると建築物の価値が低くなります。
古いアパートは、ローン付けしづらくなり現金を持っている買主しか購入できなくなる可能性もあります。
特に木造アパートは築年数が20年を超えると融資が難しいとされています。
ですが、築年数が20年を超える場合でも金融機関によっては融資してくれることもありますのでしっかり確認しておきましょう。

立地は、駅から近い場所、周辺環境が充実しているアパートなどは価値が高く、周辺に墓地があったり騒音がするような場所は価値が低くなることもあります。
そういったことも頭に入れておきましょう。

 

 

2.アパートを売却する手順、注意点

a.不動産会社選び

まずはアパート売却を依頼することから始まります。
売却するにあたって不動産会社選びは重要になってきますので、時間をかけてじっくり選ぶことをおすすめします。
アパート売却が得意な会社、不得意な会社がありますので、1社だけに絞らず複数の不動産会社に行くことが大切です。
わかりやすくきちんと説明してくれ、実績もあり信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

 

b.媒介契約を結ぶ

不動産会社にアパートの売却を依頼するための契約を媒介契約といいます。
媒介契約を結ぶことで不動産会社はマンションの売り出しを始めます。

 

c.売却活動

売り出し方法は、不動産会社に登録されている顧客への紹介、ウェブサイトや新聞の折込チラシやポスティング、不動産関連のポータルサイトなどです。
これらは不動産会社がリードしてくれます。
しかし、すべてを任せるのではなく不動産会社からアドバイスを仰いだり、軌道修正を働きかけたり売り主側も積極的になることで理想的な売却につながります。

 

d.引き渡し

買主が決まったら、売買条件をお互いに確認し、納得した上で売買契約を結ぶことになります。
契約が完了したら、アパートの代金を買主に支払ってもらい、登記を変更して引き渡しをすれば売却完了です。

 

 

3.アパート売却にかかる費用と税金

a.測量費用

売却する際に、隣接する土地の境界や土地の面積などを計ってそれを証明する「測量図」というものが必要です。
測量図があったほうが、買い手がつきやすいです。
面積が数平米異なるだけで売却価格が変わってしまうので、測量で土地の面積を確定させ、トラブルを防ぎましょう。

測量費用は35~80万円と言われています。
土地の広さや必要な調査、スタッフ数、官民査定の有無などによって金額は前後します。
測量を依頼してから境界画定が行われるまでに3~4か月かかることも珍しくありません。
売却活動に入る前に依頼するなど、余裕をもって依頼するといいでしょう。

 

b.印紙税

売買契約を行う際に契約書に貼る印紙に対してかかる税金になります。
不動産の売却価格によって印紙税は変動します。

100万円を超え500万円以下・・・2千円
500万円を超え1千万円以下・・・1万円
1千万円を超え5千万円以下・・・2万円
5千万円を超え1億円以下・・・6万円
1億円を超え5億円以下・・・10万円
5億円を超え10億円以下・・・20万円
10億円を超え50億円以下・・・40万円
50億円を超えるもの・・・60万円

 

c.仲介手数料

不動産売買を行う際に、不動産会社に仲介をしてもらう事に対して発生する手数料の事を仲介手数料と言います。
仲介手数料の請求権が生じるのは下記のすべての要件を満たした場合です。

媒介報酬請求権の3要件
不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること
その契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること
その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

不動産会社によって仲介手数料は様々ですが、仲介手数料の上限は宅地建物取引業法により定められおり、以下のようになっています。

200万円以下なら「取引額の5%」
200万円超400万円以下なら「取引額の4%+2万円」
400万円超なら「取引額の3%+6万円

 

d.登録免許税

住宅ローンが残っているなどで抵当権登記が残されている場合、抹消するための費用がかかります。
その際の登録免許税を負担しなければなりません。

不動産1個あたり、1,000円と決められています。
土地とアパートの建物(1個)の場合は、合計2,000円がかかります。

抵当権抹消登記や住所変更登記などは自分でもできますが、司法書士に依頼する方がよりスムーズに進められるでしょう。
司法書士への手数料は別途発生します。

 

e.譲渡所得税

譲渡所得とは、建物や土地などを売却して得た利益のことです。
この譲渡所得にかかる、所得税と住民税をまとめて譲渡所得税といいます。
不動産売買で売却益が出た場合には必ず支払う必要があります。

譲渡所得税の計算方法は以下の通りになります。
譲渡所得税=税率×{ 譲渡価格 - ( 取得費 + 譲渡費用 )}
計算式について詳しく説明していきます。
譲渡価額とは不動産の売却額です。
取得費とは、アパートの購入額と購入の際に支払った手数料などを合わせた金額です。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却のために支払った費用のことを指します。

次に税率についてお話します。
所得税と住民税は、不動産を所有していた期間によって税率が変わります。

税率は以下の通りになります。
所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9%  39.63%
5年超  15.315% 5%  20.315%

所得税と住民税は、それぞれの税率が不動産を所有していた期間によって違います。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大幅に変わっていることがわかります。
なお、売却価格が取得費+譲渡費用よりも安く、売却損が発生した場合には譲渡所得税はかかりません。

 

f.立ち退き料

入居者がいない状態にしてアパートを売却したい方は、入居者がいる場合立ち退いてもらう必要があります。
借地借家法により、立ち退きの際には契約を更新しないことを1年前~6か月前までの間に伝えます。
立ち退き料の金額に明確な決まりはありませんが、経済的な損失分やお詫びの気持ちなどで金額を決めるため、高額になる場合が多いです。

入居者に用意する立ち退き料は、引っ越し費用・引っ越し先の契約料・退去から引っ越しまでの休業補償等です。
家賃の6~10か月分、または新居に入居する際に必要な費用額分とみていいでしょう。
入居者が多ければ多いほど支出はかなり大きくなるのでしっかりと確認することをおすすめします。

トラブルに発展しないよう、余裕をもって入居者に伝えたり、立ち退きの理由をわかりやすく説明したりなど早い段階で入居者に納得してもらいましょう。

 

 

まとめ

アパート売却の手順や費用を紹介しましたが、いかがでしたでしょうか?
売却を決めたら、不動産会社に希望価格も伝えつつ、納得のいく価格にすることがアパート売却を成功させるための方法ということになります。

信頼でき、豊富な実績を持つ不動産会社選びを慎重に行うことが大切です。
そして、選んだ不動産会社と協力して売却を進めていきましょう。

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