アパートを売却した場合のかかる税金は?

投稿者: suntrust1818 投稿日:

(電卓と家の模型)アパートを売却した場合のかかる税金は?

アパートを売却した場合、売却代金からは税金や不動産会社の仲介手数料などが引かれます。
そのため、売却代金の全額を自由に使えるわけではありません。
まとまった資金を入手したいと考えている方、売却した代金で次のアパート購入を検討されている方は注意が必要です。

アパートを売却した場合には、どのくらいの税金がかかるのかまとめていきます。

 

 

1.アパート売却した場合の税金

a.登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をする際に支払わなければいけない税金となります。

登記とは、不動産の現在の状況や権利関係の情報を登記簿という帳簿に載せることです。
登記することでその不動産が自分のものであることを証明することができるのです。
この登記するときに登録免許税という税金がかかります。

アパート売却で生じる登記は主に2つあります。

①所有権移転や抵当権設定
②ローン残債がある場合の抵当権抹消

登録免許税は、売主と買主の双方で連帯して納税義務を負います。
所有権移転や抵当権設定にかかる登録免許税は買主が負担、ローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる登録免許税は売主が負担になります。

抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円と決められています。
土地とアパートの建物(1個)の場合は、合計2,000円です。

抵当権抹消手続きを自分で行うには、法務局に出向く必要があり、間違いがあったときの対応などで場合によっては複数回出向く必要もあります。
ですので、司法書士に依頼した方がスムーズでしょう。
依頼する場合は、手数料が別途発生します。
手数料含め、1~2万円程度かかるので注意しましょう。

 

b.印紙税

アパートを売却する際に、売主と買主の間で締結する売買契約書に貼付する収入印紙代のことを印紙税といいます。

収入印紙の額は、不動産の売却価格によって異なります。

100万円を超え500万円以下・・・2千円
500万円を超え1千万円以下・・・1万円
1千万円を超え5千万円以下・・・2万円
5千万円を超え1億円以下・・・6万円
1億円を超え5億円以下・・・10万円
5億円を超え10億円以下・・・20万円
10億円を超え50億円以下・・・40万円
50億円を超えるもの・・・60万円

 

c.譲渡所得税

土地やアパートなど不動産を売却するときに得る所得が譲渡所得といいます。
この所得に税金がかかるため、所得税と住民税をまとめて譲渡所得税と呼ばれています。

登録免許税や印紙税は、利益が出ている出ていない関係なく不動産を売却する際にほぼ必ず発生しますが、譲渡所得税は不動産を売却して利益が出た場合のみ納める税金です。
譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

アパートの売却によって利益が生じたかどうかは、以下の計算式で算出します。
売却益=売却価格-購入価格-諸費用

購入価格は、購入時のアパートの価格を当てはめるのではなく、購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた残りが、購入価格となります。
諸費用には売却時だけでなく購入時の諸費用も含まれます。
仲介手数料や印紙税、測量費や入居者の立退料などが諸費用となります。
アパートを解体し、更地として売却する場合の建物の解体費用も諸費用として引くことができます。

 

 

2.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合のみ納める税金ということでした。
では、利益が出た場合いくらの税金を納めることになるでしょう。

譲渡所得税の金額は、アパートの所有期間が5年以内なのか5年以上なのかで大きく変わってきます。
譲渡所得税を抑えたい場合は、所有期間が5年以上の売却がおすすめです。
それでは、所有期間が5年以内と5年以上の税率の違いについて解説していきます。

 

a.短期譲渡所得税

所有期間が5年以内のアパートを売却する場合は、短期譲渡という扱いになります。

短期譲渡所得税は、所得税30%、住民税9%になり全部で39%です。
ですが、2011年3月11日に起きた東日本大震災に対する復興支援を目的とした復興特別税の納付が全所得者に義務付けられているため、2013年から2037年まで所得税が2.1%上乗せされます。
そのため、所得税は実質30.63%、全部で39.63%になります。

 

b.長期譲渡所得税

所有期間が5年以上のアパートを売却する場合は、長期譲渡という扱いになります。

長期譲渡所得税は、所得税15%、住民税5%になり全部で20%です。
こちらも短期譲渡所得と同じく、復興特別所得税が上乗せされるので所得税は実質15.315%、全部で20.315%になります。

 

 

3.所有期間の注意点

不動産売却において所有期間を計算する場合は、売却した年の1月1日時点で考えることになります。

例①
取得日:令和3年5月31日
譲渡日:令和8年7月31日
所有期間は5年を超えていますが、税務上は譲渡した年の1月1日、つまり令和8年1月1日現在で所有期間を計算するため、所有期間は4年になります。

例②
取得日:令和2年5月31日
譲渡日:令和8年7月31日
令和8年1月1日現在で5年を超えているため、所有期間は5年になります。
取得日とは、不動産の引き渡しを受けた日をいいますが、契約日でも構いません。
また譲渡日も同様です。
 

 

4. まとめ

いかがでしたでしょうか?今回はアパートを売却した場合にかかる税金についてご紹介しました。
アパートを売却するにあたり、様々な手続き、また税金が発生します。
売却するからといって自由に使える金額が多いわけではありません。

売却前に事前にどんな手続き、どれくらい税金が発生するのか調べておきましょう。もし、自分自身で調査、続きに不安がある場合は専門家の司法書士に依頼、売却の相談の際に不動産会社に相談するのをおすすめします。

正しい知識としっかりとした調査を行い、スムーズにアパートの売却をしましょう。

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