アパートを売却する際の注意点!

投稿者: suntrust1818 投稿日:

アパートを売却する場合、一戸建てに比べて売却手続きが複雑で注意する点も異なります。
売却の経験者でもスムーズに進めるのは難しく、初めての方はさらに戸惑う事もあるでしょう。
知らずに損をしてしまったり、買主に迷惑をかけてしまうというケースも少なくありません。

そういったこと防ぐためにも、今回はアパートを売却する際の注意点を紹介します。
アパート売却を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

 

 

アパートを売却する際の注意点

1.売却価格でローン返済可能か確認

まずはローン残債があるかないか確認し、ローン残債がある場合はどれくらい残っているか確認します。

ローン残債のあるアパートを売却するには、原則売却時にローンが返済出来ている状態になっていなければいけません。
ローンを返済するまでは抵当権を解除することができません。
また名義を変更することもできないので売却できないのです。

抵当権とは、アパートを購入した際に、ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利のことを言います。
抵当権者である金融機関が、ローンの返済ができなくなった際にその不動産を差し押さえるためです。

ですので、ローン残債をアパートを売却した後で得られる資金で返済できるかどうか把握しておきましょう。
売却できる価格を正確に知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼してください。

また、より高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定サイト利用すると便利です。

 

 

2.既存不適格物件ではないかの確認

建ぺい率や容積率がオーバーしている既存不適格物件もしくは違反建築物ではないか確認しましょう。
万が一、既存不適格物件もしくは違反建築物の場合ですと金融機関からの融資が受けられない可能性があります。

建ぺい率・・・敷地面積に対する建築面積の割合
容積率・・・敷地面積に対する延床面積の割合

アパート建築後に物置やカーポートなど追加した場合、建ぺい率が超えていることもありますので注意してください。
超えてしまっている場合、リフォームなどをして基準内に収めた方が売却しやすいです。

 

 

3.空室を埋める

アパートを売却する場合は、空室を減らしできるだけ満室になるようにしましょう。
満室であればその物件は収益物件として大きな価値があると判断されます。

なかなか空室が埋められないからといって、家賃を下げてしまうと売却価格にも影響してきますので、家賃は下げずに募集をかけましょう。

家賃を下げずに別の方法で空室を埋める方法をいくつか紹介します。

・敷金・礼金の値下げ
・フリーレント期間を設ける
・リフォーム
・入居祝金を渡す
・備え付けの家具家電の用意
・客付けが得意な管理会社へ変更

上記の方法でも空室が埋まらない場合は、他の物件と比べたうえで家賃設定の見直しを検討した方がよいでしょう。

 

 

4.滞納問題の解消

アパートが満室でも、家賃を滞納している入居者がいればアパートの価値は下がります。
収益にも関わってくる問題でもあり、今後大きなトラブルになる可能性もあるため購入を控えてしまう、もしくは競合物件の方を選ぶことも考えられます。

滞納問題を解消するためにも、まずは滞納している入居者へ電話や口頭で催促しましょう。
それでも遅れるのであれば催告状などを送ります。
さらに遅れるようであれば、連帯保証人や保証会社に催促し、最終的には法的措置をとり、強制退去という形をとります。

保証会社を利用している場合は、売却する前に管理会社に売却する意思を伝え、家賃滞納を含め売却に関する問題の有無を確認しましょう。
スムーズな売却ができるように、滞納している入居者にはできるだけ早く対応し、滞納問題を解決しておくことが大切です。

 

 

5.購入希望者は投資家であることを意識する

アパートを売却する際に意識してほしいところは、購入希望者は不動産投資を行っている投資家ということです。
住居目的の売買ではなく、アパートは利益を得るために取得する物件になります。
人によって重視する部分は違いますが、投資家は、資産価値・収益性・入居率などを把握し購入します。

そのため、その物件にはどのような魅力があるのか、購入した場合メリットはどんなことがあるのか明確にする必要があります。

購入希望者に納得してもらう価格で売却するためにも、アパート内の清掃・メンテナンスをしっかり行いましょう。
日頃からアパート運営をしておくことが利益につながるのです。

 

 

まとめ

アパートを売却する際の注意点を紹介してきました。
アパート売却は、ローンや既存不適格物件ではないかの確認だけでなく、空室をできるだけ減らしたり滞納問題を解消したり注意すべき点がいくつかあります。

ですが、これらの注意すべき点は売却時だけ気をつければいいというものではありません。
普段から適切にアパート運営しておくことが重要になります。
適切に運営することによって、売却が成功しやすくなるでしょう。

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