アパート売却ってどうしたらいい？気になる流れとは？
アパートを売却したいけど、どのような流れで進めていくのかよくわからない、知識がないまま売却を進めて大丈夫なのかとさまざまな不安があると思います。
この記事では、アパート売却を知らない人でも理解できるように、売主の視点から売却の流れをいくつかのステップに分けて一つ一つ解説していきます。
売主としてやるべきことも合わせて説明していきます。
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アパート売却の流れ
アパート売却は6つのステップで進めていきます。
①不動産会社に売却依頼する
②媒介契約を結ぶ
③売却活動の開始
④売買契約を締結する
⑤契約後の引渡し・決済
⑥確定申告をする
売却にかかる期間は4カ月~6カ月程とみていいでしょう。
それでは、それぞれのステップについて詳しく説明していきます。
①不動産会社に売却依頼する
まずはアパート売却とはどのようなものか、インターネットや本などを使い情報収集しましょう。
アパート売却に詳しい知り合いがいるのであれば話を聞くのもいいと思います。
そして、不動産会社に連絡をして、アパート売却を考えているという事を伝えます。
基本的に不動産会社に行き、対面で話すことをおすすめします。
アパート売却が得意な会社、不得意な会社があります。
ですので、会社の雰囲気や担当者の人柄はもちろん、わかりやすく説明してくれ、実績もあり信頼できるかどうか把握しましょう。
相談は手ぶらでも問題ありませんが、できれば必要な書類はある程度準備しておきましょう。
・所有不動産の物件概要書
・登記済権利証（登記識別情報）、または固定資産税の納税通知書
・間取り図・測量図
上記のものがあれば、よりスムーズに話が進みやすいです。
相談と共に、不動産会社から価格査定を受けます。
不動産会社が売却予定のアパートが売れそうな価格を付けてくれます。
相場よりも価格が高すぎると買手が見つからず、逆に低すぎると売主が損をしてしまいます。
売却価格はアパート売却の中でも重要なひとつと言えます。
査定は机上査定と訪問査定の2種類あり、担当者に物件の内覧をしてもらう訪問査定を受けるのが一般的です。
複数の不動産会社に依頼すると、査定価格で不動産会社を比較することができます。
一つの不動産会社に絞るのではなく、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
②媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社が見つかったら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却が成立した際に不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約となります。
媒介契約は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの形式があります。
・一般媒介契約・・・依頼者が複数の宅建業者に依頼できるもの
・専任媒介契約・・・依頼者が特定の宅建業者にのみ依頼するもの
・専属専任媒介契約・・・依頼者が依頼をした特定の宅建業者の探し出した相手方(顧客)以外とは取引ができないもの
媒介契約の内容が決まったら、署名・捺印をし媒介契約を締結します。
③売却活動の開始
媒介契約を締結後、売却活動が始まります。
ここからは売主ではなく、基本的に不動産会社主導で売却は進みます。
売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額、不動産市況をもとに売り出し価格を決めます。
売り出し価格が決まったら、不動産会社の販売促進活動の開始です。
売り出し方法は、ウェブサイトや新聞の折込チラシやポスティング、不動産関連のポータルサイト、不動産会社に登録されている顧客への紹介などになります。
そして興味を持った人から不動産会社が問い合わせを受け、物件の案内・説明をおこないます。
不動産会社に任せてもいいですが、すべてを任せるのではなく不動産会社からアドバイスを仰いだり、軌道修正を働きかけたり売主側も積極的になった方が売却成功につながるでしょう。
そして、内覧し購入意思がある人から不動産会社経由で購入申込書を受け取ります。
手続きをし、購入者が確定したら売却活動は無事終了となります。
なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告をする義務があるので、売り出し時にどのくらいの反響があったか知ることができます。
④売買契約を締結する
買主が決まると、不動産会社は買主側の住宅ローン事前審査とアパートの最終調査を行います。
そこで問題がなければ不動産売買契約を結ぶこととなります。
売買契約を結ぶ場所は特に明確な規定はありませんが、一般的に不動産会社の店舗や事務所で行う事が多いです。
売主・買主お互いの都合のつく日程や場所を不動産会社の担当者が調整してくれます。
日程の都合や売主・買主が遠方で集まることが難しい場合は、売主・買主のそれぞれの仲介会社が契約の手続きを片方ずつ行うこともできます。
これを「持ち回り契約」といいます。
仲介会社の担当者がそれぞれの家に伺い、契約書の手続きを売主・買主と片方ずつすることが多いです。
先に契約の手続きをした方は、一旦契約書を仲介会社に預け、相手方にも手続きをしてもらったら完成した契約書を改めてもらう形になります。
売買契約の前に、以下の必要書類を準備しておきましょう。
・身分証明書
・実印・認印
・印鑑証明書
・登記済権利証
・収入印紙
お互いの都合のつく日程や場所を決定したらいよいよ契約です。
重要事項説明の読み合わせをし、売買契約書を締結します。
また、本人確認ができたら手付金の授受も同時にすることになります。
そして、内容に合意したら売主・買主は契約書への署名・押印をし、売買契約は完了です。
⑤契約後の引渡し・決済
ローンが残っている場合は、ローンの解約を金融機関に申し出て、抵当権を抹消します。
ローン解約のためには残債を完済する必要があり、買い主から受け取った売買代金を充当して物件を引き渡す同時決済が一般的でしょう。
引渡し日当日には、残金の支払いや登記申請が必要になることから、法務局や金融機関の開いている平日の日中に行うことになります。
ですが、引渡し当日に登記申請を行わないなど、事前にお互い了承済みであれば土日に行うことも可能になります。
そしてアパートや土地の状況を最終確認したら、売買契約は完了です。
⑥確定申告をする
引渡し後に忘れてはいけないのが税金の納付です。
売主は不動産売却によって発生した場合、所得税・住民税などの税金を納める必要があります。
不動産売却で得た所得は譲渡所得として区分され、他の所得とは異なる方法で税額を計算し確定申告を行う必要があります。
確定申告をすることで、税金の額を減額することが出来る特例制度がありますので確認しておきましょう。
準備すべき書類は以下になります。
・住民票
・建物・土地の登記事項証明書
・確定申告書・計算明細書
・源泉徴収票
・不動産売買契約書のコピー
税務署で手続きをし、確定申告を終えたら不動産売却は完了になります。
売却後の確定申告までがアパート売却のながれになります。
確定申告の方法を詳しく知りたい方は 「確定申告の方法とは」をご参考ください。
まとめ
今回は、アパートの売却の流れをご紹介しました。
アパートの売却を考えているけど、知識がないなどから売却に躓いてしまいます。
また、売却を行う上で半年ほど時間が必要です。今売却をご検討されている方がいらっしゃいましたら、目標時期、実際かかる期間を照らし合わせて日程を確保しておきましょう。
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