おさらい!アパート売却における税金の種類と税金の抑えるコツとは

投稿者: suntrust1818 投稿日:

アパート売却をする際に、税金を支払う必要があるということは知ってはいるものの、一体どのようなところでどのくらいかかるのかわからない人も多いかと思います。
わからないままにしてしまうと多額の税負担が発生する場合もありますので、注意が必要です。

そこで今回は、アパート売却ではどのような種類の税金あるのかおさらいし、税制活用についてもご紹介します。

 

1.売却時にかかる税金のおさらい

前回、アパート売却の際にかかる税金について詳しく説明しました。
アパート売却においてかかる税金はいくつあるか、ご存じでしょうか?

かかる税金は主に3つあります。
ここでは売却時にどんな税金がかかるのか簡単におさらいをしていきましょう!

詳しい金額を知りたい方は前回の記事「要確認!アパートを売却した場合のかかる税金は?」をご参考ください!

 

登録免許税

登録免許税とは、アパート売却で所有者が売主から買主に変わる際の登記にかかる税金のことをいいます。
登記に関する費用は主に以下の2つです。

・所有権移転や抵当権設定の登記費用
・ローン残債がある場合の抵当権抹消の登記費用

売主と買主の双方で連帯して納税義務を負います。
「所有権移転や抵当権設定の登記費用」は買主、
「ローン残債がある場合の抵当権抹消の登記費用」は売主が負担するのが一般的になります。

 

印紙税

印紙税とは、売買契約時に売買契約書に貼付する収入印紙代のことをいいます。
購入した収入印紙を売買契約書に貼付すると、間接的に税金を納めたことになります。

売買契約書を売主と買主1部ずつ作成する場合は、収入印紙が2枚必要です。
1部作成してもう1部をコピーで対応する場合は、収入印紙は1枚で良いとされています。

 

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合のみ納める税金のことをいいます。

登録免許税や印紙税は、利益が出ているかいないか関係なく不動産売却の際には発生します。
しかし、譲渡所得税は利益が出た場合のみに限られているという大きな違いがあります。

アパートの売却によって利益が生じたかは、以下の計算式で算出します。

売却益=売却価格-購入価格-諸費用

ここでの購入価格は、購入時のアパートの価格ではなく、購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた残りになります。

諸費用には売却時だけではなく、購入時の諸費用も含まれます。
仲介手数料・土地の測量費・印紙税・入居者の立退料・建物の解体費用などが諸費用として挙げられます。

利益が生じた場合は、譲渡所得税の金額は所有期間によって税率が大きく変わります。
また、所有期間によって変化する譲渡所得税は2種類あります。
この2種類も確認していきましょう。

 

・短期譲渡所得税

所有期間が5年以内のアパートを売却する場合は、短期譲渡という扱いになります。
短期譲渡所得税は、所得税30%・住民税9%で全部で39%です。

しかし、平成21年に発生した東日本大震災で被災者を支援する目的とした復興特別所得税が平成23年~令和19年まで所得税に2.1%上乗せされます。
よって、所得税は30.63%になり、全部で39.63%になります。

 

・長期譲渡所得税

所有期間が5年を超えるアパートを売却する場合は、長期譲渡という扱いになります。
長期譲渡所得税は、所得税15%・住民税5%で全部で20%です。
こちらも短期譲渡所得税同様、復興特別所得税が所得税に上乗せされます。
よって、所得税は15.315%になり、全部で20.315%になります。

 

 

2.少しでも税金を抑える方法は?

ここまで税金の種類についておさらいをしてきました。
売却を検討していても、税金がかかってしまい、気づけば手元に残った金額がわずかだった…となってしまうとせっかくアパートを売却したのにとても悲しいです。

では、税金を少しでも抑える方法はあるのでしょうか?
これを知るだけで手元に残る金額は増えます。
ここでは税金の抑え方のコツをご紹介します。

 

・印紙税の期限を確認

実は印紙税には2022年3月31日まで軽減税率が適用されます。
この期限を過ぎると、本則税率に戻るので印紙税の額が高くなる可能性がありますので、売却を検討している方はこの期限までにすることにより、軽減税率が適用されます。
是非、印紙税の軽減率を確認してください。

 

・アパート売却は5年以上経過後がねらい時

譲渡所得税は短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の2つあるとご説明しました。
短期譲渡は全部で39.63%のところ、長期譲渡は20.315%と明らかに差があります。

この数値を見て気づいたかと思いますが、アパート売却をするにあたり税金を少しでも抑えるためには5年を超えてから売却する長期譲渡がお得です。

しかし、所有期間の計算は複雑のため、売却した年の1月1日で考える形になります。
所有期間が5年超えるかどうか、曖昧な場合はよく確認し注意しましょう。

 

 

3.まとめ

今回は税金について詳しく解説しましたが、いかがでしたでしょうか?
税金は必ず発生する登録免許税と印紙税、売却によって利益が出た場合のみに発生する譲渡所得税があります。
譲渡所得税は、アパートの所有期間で税率が変わるため、所有期間と所有期間の計算方法をしっかり確認してから売却しましょう。

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