アパート売却の全体の流れとは？知っておくべき事について！
アパート売却では、大きな金額が動きます。
大きな金額が動くからこそ失敗は避けたいものです。
売却したいけど、どのような流れで進めるのかわからず不安な思いをされている方も少なくないでしょう。
この記事では、売却の全体の流れや知っておくべき情報をご説明します。
これを読むことで、アパート売却の流れの全体像がわかりますので、是非ご参考ください。
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アパート売却の全体の流れ
まずは、アパート売却の全体の流れを紹介します。
アパート売却は大きく分けて7つのステップがあります。
①不動産会社の査定を受ける
②媒介契約を結ぶ
③売却活動の開始
④購入希望の内覧
⑤売買契約を結ぶ
⑥契約後の引渡し
⑦確定申告をする
売却にかかる期間は4カ月~6カ月程です。
それでは、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。
①不動産会社の査定を受ける
アパートがどのくらいの価格で売れるのか、不動産会社の査定を受けましょう。
不動産の査定とは、不動産会社が売却できそうな価格を算出することです。
売却査定は1社だけでなく、複数社とることが出来ます。
決して、査定をしてもらったから売却しなければならないわけではありません。
さらに、ここで重要なのは、1つの不動産会社に絞るのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、アパート売却が得意な会社と不得意な会社があります。
そのため、複数の不動産会社に依頼をし、査定額を比較することでより高く売却することができるのです。
また、査定額だけではなく説明内容なども比較して、信頼できる不動産会社見つけましょう。
物件査定はいくつか注意しなければならない点がいくつかあります。
物件査定の特徴や、良い点・悪い点について詳しく知りたい方は「失敗したくない不動産会社選び。アパート売却における物件査定について」で解説をしていますので、是非ご参考ください。
②媒介契約を結ぶ
複数の不動産会社の査定を受け、信頼できる不動産会社が見つかったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約は以下の3種類あります。
- ・一般媒介契約：依頼者が複数の宅建業者に依頼できるもの
- ・専任媒介契約：依頼者が特定の宅建業者にのみ依頼するもの
- ・専属専任媒介契約：依頼者が依頼をした特定の宅建業者の探し出した相手方(顧客)以外とは取引ができないもの
3つの契約の大きな違いは、「一般媒介」は2社以上と契約可能で、「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社のみの契約になります。
また、それぞれ3種類の媒介契約には注意しなければならない点があります。
契約別で知っておくべき点をまとめました。
しかし、専属媒介契約と専任媒介契約と比べ、不動産会社からのサポートが手薄になるため、売却活動を後回しにされやすいです。
需要があまりない物件であれば、さらに積極的な売却活動をしてくれない場合も多いです。
自分で買主を見つけ契約することが出来、一般媒介契約と違い不動産会社からも積極的な売却活動が見込めるでしょう。
しかし、1社しか不動産会社を契約できないため、売却活動は狭まってしまいます。
また、報告が頻繁のため販売状況をしっかり確認ができます。
しかし1、社しか契約が出来ないため、囲い込みをされる可能性があります。
媒介契約をする際は、良い点・悪い点をしっかり考慮して選びましょう。
③売却活動の開始
不動産会社と相談しながら売り出し価格を決定します。
需要がある人気物件は高く売れやすいですが、高すぎる価格では売れにくくなります。
売れ残っている印象がついてしまうとさらに売れない可能性があるので、不動産会社としっかりと話し合い、適正な価格にしましょう。
売り出し価格決定後、販売促進活動が始まります。
基本的には、不動産会社主導で売却は進むことになります。
しかし、すべてを不動産会社に任せるのではなく、軌道修正を働きかけたり売り主側も積極的になることで売却活動はスムーズに進みます。
④購入希望の内覧
売却開始後、不動産会社は購入希望者から問い合わせを受けます。
そして、日程調整を行い、購入希望者が物件を見に来ることになります。
売主も立ち会って案内や説明をするのが一般的です。
内覧の準備は売却できるかどうかの分かれ道の一つです。
まずは、物件を徹底的に綺麗にしましょう。
特に汚れが目立つ水回りは、自分で掃除するより業者に依頼した方が綺麗になるので印象がいいです。
その際に、匂いなども消すようにしてください。
トイレやお風呂場、部屋、靴箱までも念入りに臭いを消しましょう。
内覧直前には換気も忘れず、温度調整などもしてください。
また、売却理由など聞かれる場合がありますので、ある程度の質問には答えられるようにしておきましょう。
周辺の環境や購入時に気に行ったところなどアピールポイントなども準備しておくと良いです。
⑤売買契約を結ぶ
買主が決まり、引き渡しの条件などに合意したり審査をしたりして問題がなければ、売買契約を結びます。
売買契約は、売主・売主側の仲介業者・買主・買主側の仲介業者が集まり、書類の読み合わせをします。
内容に合意したら売主・買主は契約書への署名・押印をし、売買契約は完了となります。
また、売買契約時に数パーセントの手付金を受領し、残りの分は引き渡し時に受け取りましょう。
特に明確な規定はありませんが、売買契約を結ぶ場所は不動産会社の店舗や事務所で行う事が一般的です。
⑥契約後の引渡し
売買契約で定めた日時で引き渡しを行います。
買主の住宅ローンを借り入れる金融機関で、売主・買主・不動産会社・司法書士などを交えて残金を受け取ります。
残金の受領を確認したら、売主に鍵を渡し、引き渡しは完了になります。
引き渡し当日中に司法書士は登記申請手続きを行います。
⑦確定申告をする
アパートを売却した翌年2月中旬～3月中旬の1ヶ月の間に確定申告を行います。
売却により利益を得た方と、売却損の損益通算を受けたい方は忘れずに確定申告をしてください。
確定申告をすることで、利益にかかる税金の減額や損失を生んでしまった場合は損失を減らすことができる可能性があります。
アパート売却後の確定申告については「アパート売却後の確定申告の方法とは」で詳しくご紹介しています。
まとめ
今回は売却の全体の流れや知っておくべき情報を紹介しました。
売却するまでの全体の流れをイメージすることができたのではないでしょうか。
売却を成功させるには良い不動産会社を見つけることが重要になります。
不動産売却に関連するお悩みや問題などをお持ちの場合は、ぜひサントラストにご相談下さい。
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