2つの売却方法は２つ！入居者がいる場合の注意点も説明！
相続で引き継いだアパートや投資用など、アパートを経営している方の中には様々な理由でアパートを手放したいと考えている方もいることでしょう。
アパートを売却することによって、まとまった現金を得られたり、今までかかっていた維持費がなくなるなどたくさんのメリットがあります。
そこで今回は、賃貸物件を売却する2つの方法と入居者がいる場合の注意点を紹介していきたいと思います。
ぜひ参考にしてください。
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2つの売却方法
賃貸物件を売却するには、入居者がいるまま売り出す方法と入居者が退去した後に売り出す方法の2つの方法があります。
それではそれぞれのメリット・デメリットを詳しく説明していきます。
①入居者がいるまま売却する
メリット
入居者がいる状態は、買主は入居者募集の広告活動をする必要もなく、家賃収入も購入後すぐに得られるので売れやすいと考えられます。
また、売却活動をすぐに始められるというメリットもあります。
賃貸物件は貸主よりも借主の方が有利になるため、貸主都合で借主にすぐに退去してもらうということはできません。
退去してもらうには時間と、退去料金がかかります。
そのため、入居者がいるままでの売却はそのような手間がかからないので、すぐに売却活動を始められるのです。
デメリット
入居者がいる状態ですので、物件がより高く売れるようにリフォームや建て替えがしにくい点がデメリットです。
また、買主の好みなどもあるため、リフォームや修繕は買主に任せることが一般的になっています。
リフォームや修繕は何百万円もかかる可能性があります。
買主に任せる場合は、その分の代金を差し引いた金額で販売するので売却価格が少々安くなると考えられます。
②入居者が退去した後に売却する
メリット
一番のメリットは、買い手の幅が広がることです。
入居者がいる状態のままの売却は、買主は賃貸経営をする人になります。
ですが、入居者が退去した後の物件は居住用だけでなく、企業に貸し会議室やレンタルスペースなどとして貸し出せるので、入居者がいる状態のままの売却よりも買い手の幅が広がることになります。
デメリット
入居者が退去した後に売却するには、今入居している人に退去してもらう必要があるため、売却するまでに時間がかかります。
加えて、入居者へ退去の通知を出したり、交渉したりとさまざまな手間が生じます。
売却を開始できるまで早くても1年ほどかかるので、早めの売却を考えてる方は注意しましょう。
また、入居者へ退去費用も支払わなければなりません。
相場はありませんが、借主が受ける経済的な損失の分＋お詫びの気持ちと考えるのが一般的です。
借主が受ける経済的な損失の分とは、引っ越し費用・引っ越し先の契約費用・退去から引っ越しまでの休業損失・利便性の変化による損失などがあげられます。
入居者がいる場合の注意点
①入居者への通知
賃貸物件を売却する場合オーナーチェンジとなります。
入居者にとっては大家が変わるということです。
入居者への通知義務は法律で定められていませんが、礼儀として通知だけはしておきましょう。
また、家賃を振り込む口座や名義人が変更となるため、入居者への通知と口座の変更を通知することになります。
賃料の振り込みに関する事はトラブルが起きやすいです。
新しい家賃の振込先を、振り込め詐欺と勘違いして振り込まない可能性があります。
そのようなトラブルを防ぐためにも、振込口座変更の通知は、元大家と新大家の連名で行うようにしましょう。
②敷金の取り扱い
売却する賃貸物件に入居者がいる場合、入居者から入居時に敷金を預かっています。
入居者から預かった敷金は、買主に引き継いでおきましょう。
しかし、賃貸契約書に敷金償却が記載されている場合は返金する必要がないので、入居者と結んだ賃貸契約を確認してください。
敷金の返済が必要な場合は新たな買主に敷金を渡しましょう。
③入居者の管理
買主が入居者の審査をした際に、家賃の滞納があったりしたことがわかると退去を要求する可能性もあります。
家賃をきちんと払ってくれて、マナーの守れる入居者は残し、家賃の滞納やマナーを守れない入居者がいる場合は契約違反で早めに退去勧告を出すようにしましょう。
売却直前にするのではなく、普段からしっかりと入居者管理をすることが大切です。
まとめ
賃貸物件を売却する2つの方法と入居者がいる場合の注意点を紹介しました。
売却する2つの方法それぞれのメリット・デメリットがわかったと思います。
賃貸物件を売却する場合、入居者がいるまま売却する方法がおすすめです。
また、入居者がいる場合の注意点もしっかり覚えておきましょう。
売却するにあたって、まだまだ不明点や不安があると思います。
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