古いアパートも売却可能！古いアパートの適切な売却方法とは？
「アパートを売却したいけど、古いくて売れないんじゃないの」
「古いアパートを売りたいがどうすればいいのか分からない」
このようなお悩みではありませんか？
一般的にアパートの構造は、木造か軽量鉄骨造が多くなっており、賃貸経営の旬は短めです。
そこで今回は、古いアパートの適切な売却方法を初めての方でもわかりやすく紹介していきたいと思います。
古いアパートの売却を考えている方は是非参考にしてください。
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古いアパートのリスク
古いアパートでも賃料を下げると入居率は上がり、経営を続けることができます。
しかし、賃料を下げると同時に入居者の質も下がると考えられます。
家賃の滞納問題が出てくる可能性も高くなりますし、入居審査も緩くなるので虚偽内容で申し込んでくる方も増えます。
また、賃料を下げると働き口のない高齢者の割合が高くなり、孤独死などされてしまうとアパートのイメージは悪くなってしまいます。
このような事から、入居率が良くても古いアパートにはさまざまなリスクがあるので、できる限り良い時期に売ってしまったほうがいいです。
耐用年数
耐用年数とは、法で定められた入居者が安心して住める年数のことを言います。
耐用年数は、物件の構造によって異なるので、以下で確認してください。
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 金属造(肉厚4㎜超) | 34年 |
| 金属造(肉厚3~4㎜) | 27年 |
| 金属造(肉厚3㎜以下) | 19年 |
| 木造・合成樹脂 | 22年 |
| 木造モルタル造 | 20年 |
安心して住めるのは築20年くらいと考えておきましょう。
この年数を過ぎると売れにくくなってしまいますが、絶対に売れないというわけではありません。
状態が良ければ安い分、人気は高くなります。
築年数別の売却方法
古いアパートでも売却は可能です。
ですが、どれくらい古いかによって売り方は変わってきます。
築年数別におすすめの売却方法を紹介していきますので参考にしてください。
①築20～30年のアパート
築20～30年だと、まだ売却可能です。
しかし、部屋のフローリングなどが傷ついていたり、共用部分が汚れていたりすると綺麗に見えないため、買い手がなかなかつかないことも考えられます。
その他にも、自分では気づかない部分が劣化している可能性もありますので、売却前に検査を依頼して欠陥のないようにしておきましょう。
②築30～40年のアパート
築30年を超えると、かなり売れにくくなると考えたほうがいいでしょう。
業者に買い取ってもらうのが一般的です。
業者に買い取ってもらうには入居者に立ち退いてもらう必要があります。
立ち退き料の相場はなく、入居者が受ける経済的な損失の分＋お詫びの気持ちと考えましょう。
経済的な損失の分とは、引っ越し費用・引っ越し先の契約費用・退去から引っ越しまでの休業損失・利便性の変化による損失などです。
また、売却の1年~半年前に入居者へ勧告するようにしましょう。
③築40年超のアパート
築40年を超えると、業者に買い取ってもらえる可能性は低くなります。
ですので、建物を解体し、敷地を売ることがおすすめです。
立地が良い場合は、土地が想像よりも高い金額で売れることもあります。
解体費用の相場は、木造で一坪3~4万円程、RC造は5万円前後となります。
解体業者の中には、解体した後のゴミを地中に埋めて解体費用を浮かせる所もありますので、安すぎる業者には注意してください。
引き渡し後にそのようなことがわかると、高額の賠償を買主から請求されることもあるので腕の良い、信頼できる業者に依頼しましょう。
また建物解体後は、固定資産税が何倍にもなるので、更地にしたら早めに売るようにしてください。
古いアパートを高く売るには
古いアパートは売却価格が低くなってしまいます。
ですが、できるだけ高い価格で売りたいとみなさん考える事でしょう。
そこで重要なのが、良い不動産会社を見つけることです。
不動産会社には、売却が得意な不動産会社・不得意な不動産会社があり、また地域によっても得意・不得意があります。
ですので、1社だけに絞らず複数の会社に査定額を提示してもらうことが大切です。
査定価格が高いからといってすぐに契約するのではなく、査定価格の説明をしっかりされているか見極めましょう。
また、良い不動産会社だけでなく、信頼でき、経験豊富な担当者を選ぶようにしてください。
良い不動産会社または信頼ができる担当者を見分けるとしても、どの点を見ればよいのか迷ってしまいます。
不動産会社の選び方について「信頼できる不動産会社に依頼したい！不動産会社の選び方とは」で紹介をしてますので、詳しく知りたい方は是非参考にしてみてください。
古いアパートの売却ならサントラストへ
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まずはサントラストへご相談ください。
まとめ
古いアパートの適切な売却方法についてご説明しました。
築年数によって、おすすめの売却方法が異なることがわかったと思います。
また、できるだけ高く売却するには良い不動産会社・担当者に依頼することです。
不動産売却に関連するお悩みや問題などをお持ちの場合は、ぜひサントラストにご相談ください。
