アパート売却する方向け！よくある疑問を解説します。
アパート売却を検討されている人の中には「何をどうやって進めたらいいのかわからない」などさまざまな疑問や不安があると思います。
今回、この記事ではアパート売却をする人向けに「よくある疑問について」解説していきます。
初めて売却をする人でもわかりやすいように解説しますので、ぜひ参考にしてください。
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アパート売却でよくある疑問
①売却はどのくらいの期間がかかるのか
②どのようにして価格が決まるのか
③住宅ローンが残っていても売れるのか
④費用はどれくらいか
⑤リフォームはするべきか
⑥住みながらでも売却できるのか
⑦エアコンやウォシュレットは取り外すのか
それではそれぞれ説明していきます。
①売却はどのくらいの期間がかかるのか
まずは、査定などの準備に1～2週間程度かかります。
準備が終わるといよいよ売却活動の開始です。
売却活動から売却契約締結まではおおよそ3ヶ月かかり、引き渡しまでに1ヶ月ほどかかります。
順調に進んだ場合、準備から引き渡しまで4、5ヶ月程度かかると考えましょう。
築年数が古かったり、駅から遠いなど立地条件が悪かったりする場合は、売却しにくい傾向にあるので長期化する可能性があります。
他にも、売り出し価格が相場よりも高すぎた場合も同様です。
そのため、売却期間はゆとりをもって6ヶ月程度と考え、売却計画を立てましょう。
②どのようにして価格が決まるのか
土地は築年数が経過して古くなったからといって、価格が上がったり下がったりするものではありません。
ですが、建物は築年数が経過して古くなると経年劣化しますので、資産価値が減ります。
結果、築年数が経過すると建物の売却価格は下がることになります。
また、市況や地価の変化、空室状況や時期などにもよっても価格は変化するので、売却活動する直前でないと適正な価格はわかりません。
価格を知りたい場合は、実績のある不動産会社に査定を依頼しましょう。
③住宅ローンが残っていても売れるのか
住宅ローンが残っている状態でもアパート売却はできます。
しかし、売却代金がローン残債を上回る場合と下回る場合で異なります。
ローン残債のあるアパートを売却する場合は、売却代金で残りのローンをすべて完済し、抵当権の抹消をする必要があります。
ローン残債がマンションの売却代金よりも少ない場合は、問題なく抵当権を外すことができるので売却は可能です。
一方、売却代金がローン残債を下回る場合は、差額を自己資金で用意しなければなりません。
用意できない場合は抵当権は抹消されず、売ることができません。
売却価格でローンを完済できるのか、事前にしっかりと調べておくことが大切です。
④費用はどれくらいか
アパート売却でかかる費用は以下のようなものがあります。
不動産売買を行う際に、不動産会社に仲介をしてもらう事に対して発生する手数料です。
不動産会社によって仲介手数料は異なりますが、仲介手数料の上限は宅地建物取引業法により定められています。
| 200万円以下 | 取引額の5% |
| 200万超400万以下 | 取引額の4%+2万円 |
| 400万超 | 取引額の3%+6万円 |
仲介手数料は売却が決まったときのみ支払います。
ですので、売却が決まるまでの一連の営業行為は無料です。
住宅ローンが残っているなどで抵当権登記が残されている場合、抹消するための費用がかかり、その際の登録免許税を負担しなければなりません。
不動産1個あたり1,000円となり、土地と建物（1個）の場合は、合計2,000円がかかります。
抵当権抹消登記や住所変更登記などは自分でもできますが、司法書士に依頼する方がよりスムーズでしょう。
司法書士への手数料は別途発生します。
売買契約を行う際に、契約書に貼る印紙に対してかかる税金です。
印紙を売買契約書に貼りつけることで印紙税を納税します。
売却価格によって印紙税は変動し、以下の通りです。
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
アパートを売る際は建物全体を点検し、なるべくきれいな状態にするのが理想的です。
特に汚れや傷みの目立つ水回りは業者に頼むことをおすすめします。
水回り全体でも費用はおおよそ7～8万円です。
様々な費用がかかりますが、売却費用は売買代金の3.5％程度かかるとイメージしましょう。
⑤リフォームはするべきか
リフォームをして綺麗にした物件は買い手への印象は良いです。しかし、基本的にリフォームはしないことをおすすめします。
その理由は大きく分けて2つあります。
リフォームするとなるとそれなりの費用がかかります。
リフォーム費用を物件価格に上乗せした価格での売却は難しいと考えましょう。リフォーム済みでも築年数や中古物件であることは変えられません。
そのため近隣の競合物件と比べた時に、数百万円も高いとなってしまうと売れにくくなってしまいます。
買い手の中には購入後にリフォームを検討している人もいます。
リフォームをする前提で購入を考えている人は、こだわりを持ち、理想の内装にしたいと考えていることが多いです。
すでにリフォーム済みの物件ではなく、自分で好みのリフォームができる少しでも安い物件の方が好まれます。
リフォームはしないことをおすすめしますが、設備などが壊れている場合は基本的には直した方が良いでしょう。
⑥住みながらでも売却できるのか
住みながらでもアパート売却はできます。
「居住中だから」という理由で価格が安くなってしまうということもありません。
しかし、住みながら売る場合、当然ながら生活している状態のまま売却を進めることになります。
できるだけ生活感が出ないよう整理整頓などを行い、綺麗にしておく必要があります。
広告写真も載せることになるので、写真を取られても大丈夫な状態にしておきましょう。また、購入希望者が内覧しにきますので、対応しなければなりません。
小さい子どもがいる場合は、内覧中に泣き出したり、ミルクやおむつ替えをしたりして、内覧に集中できないという可能性もあります。
近くに預けれる人がいるのであれば預かってもらうか、子守をしながらでも内覧者への対応ができるように夫婦揃っているタイミングがいいでしょう。他にも、ペットを飼っている場合はニオイに細心の注意を払うようにしてください。
住んでいる人は慣れてしまって、動物のニオイや毛などに気付きにくくなっています。
しかし、内覧に来た人からするととても気になるポイントです。
しっかり掃除をし、消臭剤などを置くようにしてください。また、動物が苦手な人やアレルギーがある人もいるので、内覧中は散歩に連れて行ったり、ケージなどに入れておくか、人に預けるなどをして対策してください。
⑦エアコンやウォシュレットは取り外すのか
原則、エアコンやウォシュレットなど、取り外せる設備は取り外して売却します。
買主の同意を得ることができたのならば、取り外さず残して売ることも可能です。
壊れたエアコンやウォシュレットをそのまま残していくことはしないでください。
残す場合は、買主の同意を得られた場合のみです。
まとめ
アパート売却を検討している人の「よくある疑問について」解説しました。
今回は7つのよくある疑問について解説しましたが、アパート売却では他にもさまざまな疑問や不安があると思います。不動産売却に関連するお悩みや問題などをお持ちの場合は、ぜひサントラストにご相談ください。
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