第2弾！売却に失敗しないために！アパート売却の失敗例6つ！
大切な資産であるアパートを初めて売る人にとって、失敗せずに少しでも高く売りたいと思うことでしょう。
アパート売却は価格も大きなものですので、少しの失敗がいつのまにか大きな損失につながってしまったということも決して少なくありません。
では、アパート売却の失敗例はどのようなものがあるでしょうか。
今回は、前回に続いて失敗例と失敗を回避するポイントをいくつか紹介していきます。
失敗しないためにも、失敗例を頭の中に入れておきましょう。
前回の記事の失敗例を見たい方は、「売却に失敗しないために！アパート売却の失敗例6つ！」をご覧ください。
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アパート売却の失敗例
アパート売却での失敗例を6つ紹介します。
①不動産会社から囲い込みを受けてしまい失敗
②売却に適した時期を知らずに売り出して失敗
③内覧前に掃除などの準備ができていなく失敗
④買主のローン審査が通らず失敗
⑤設備の告知が不十分で失敗
⑥税金について勉強不足で失敗
それでは、それぞれの失敗例について詳しくご説明していきます。
①不動産会社から囲い込みを受けてしまい失敗
「囲い込み」とは不動産会社が売り手から依頼された物件を、「両手仲介」を実現したいがために、意図的に他社に紹介しないことをいいます。
「両手仲介」とは、1社の不動産会社が売り手と買い手双方の仲介を行い、双方から仲介手数料を受け取ることです。
双方から仲介手数料を受け取りたいがために、囲い込みをする場合があるのです。
例えば、他社から買い手の紹介があった場合に、「すでに申し込みが入った」や「申し込みが入りそう」などの虚偽の報告をして断ります。
囲い込みをされないためにも、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。
「囲い込みはしないでほしい」「他社からの案内も積極的に受けてほしい」などと伝えると担当者も容易に囲い込みできなくなります。
その他、他の不動産会社に重ねて依頼することができる「一般媒介契約」を結んでも良いでしょう。
しかし、それぞれ媒介契約のメリット・デメリットを確認をしておくようにしてください。
②売却に適した時期を知らずに売り出して失敗
不動産の売却には、「適した時期」というものがあります。
期末や年度末には売れやすさは向上しますのでこの時期がおすすめです。
反対に売り出すのを控えたほうがいい時期は、年末や8月頭です。
年末年始やお盆には帰省する人も多く、不動産会社も休業します。
物件を売り出してすぐは注目度が高いときなので、長期休暇と重なってしまうともったいないです。
不動産が売れやすい時期は、人事異動、新生活がスタートをするシーズンです。
3月、4月、または9月～10月などに売り出すと良いでしょう。
③内覧前に掃除などの準備ができていなく失敗
売却活動が上手く進むと、内覧の申し込みが入ります。
内覧とは、購入を検討されている人に実際に物件を見せるということです。
住みながらアパートを売却する場合は、内覧の申し込みがある度に内覧の対応をすることになります。
内覧前にしっかりと掃除が出来ていない状態だと、匂いが残っていたり、水垢や埃、処分しきれていないなどによって購入希望者も買う気がなくなり、契約にたどり着けなくなってしまいます。
内覧の印象次第で、買うか買わないかが決まるため、内覧前の準備をしっかり行いましょう。
準備といってもやることは単純です。
隅々まで掃除・整理整頓をし、物件をより綺麗に見せる努力をすることです。
売却活動中は、いつ内覧の申し込みが入るかわかりません。
緊急の申し込みがあっても、いつでも対応できるようにしっかりと準備を行いましょう。
部屋の中にある不要な物は処分したり、トランクルームなどを利用したりして部屋の中の物をできるだけなくしましょう。
キッチンやお風呂・トイレなどの水回りは特に汚れが目立つので、綺麗にすることで、清潔感が出て印象が良くなります。
また、匂いが残った状態のまま内覧を迎えてしまうと、買う気が失せてしまいます。
クローゼット、靴箱などもしっかりと匂いけしをすると良いです。
④買主の住宅ローン審査が通らず失敗
買主が決まったとしても、買主がローン審査に通らなければ、アパートを売却することはできません。
住宅ローンの審査が通らない理由は様々あります。
よくある理由として、買主の収入が低い・個人事業主で独立からまだ日が浅いなどが考えられます。
買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に、
違約金無しで契約解除できる特約を「ローン特約」といいます。
ローン特約による契約解除が行われたら、売買契約時に受領した手付金は全額返金となります。
そのため、住宅ローンの審査結果が出るまでは、手付金を使い込むことはやめましょう。
契約解除を防ぐためにも、事前に不動産会社を通じて、買主の職業や勤務先等を確認するなどをして、住宅ローンが通りそうな人に売却することをおすすめします。
⑤設備の告知が不十分で失敗
アパート売却後にトラブルが起こることもあります。
付帯設備の不良を告知されなかった、隣人トラブル、騒音について告知がなかったという内容でクレームが来ることがあります。
アパート売却では、
売主が「付帯設備表」および「告知書」を作成し、買主へ渡す必要があります。
付帯設備表とは「売主が買主に引き渡す設備」と「不具合の有無（どんな設備があって、それが壊れているかどうか）」の設備に関する状況報告する書類です。
告知書とは、売主が知っている問題点（瑕疵）を伝えるための書類になります。
付帯設備表は住宅設備だけに特化した書類ですが、告知書は物件全体を捉えた欠陥や不具合を買主に説明するための書類となります。
しっかりと告知をしていないと、瑕疵担保責任によって売主は買主へ修理費用を支払う形となります。
隣人トラブルを告知せずに売却した場合は、買主からの損害賠償請求、または契約解除などの要求などもあるかもしれません。
売却後に買主からクレームがこないよう、アパートの現状を正直に細かく正確に記載し、告知漏れがないようにしましょう。
※瑕疵担保責任…アパートに隠れた瑕疵が発見されたときに、売主が買主に対して責任を負うことを言います。
⑥税金について勉強不足で失敗
アパート売却では、税金について勉強不足だと失敗に繋がります。
アパートを売却すると、税金の特例を利用するために確定申告を行う方が多いです。
確定申告をしなければ、税金で損をしてしまう可能性もあります。
「特例を知らなかった」ということがないように、確定申告が必要な場合は忘れずに行ってください。
確定申告は、毎年2月16日〜3月15日に行われています。
しかし、社会情勢によっても受付期間が前後するので税務署のホームページで日程を確認するようにしてください。
まとめ
前回の記事に続き、
アパート売却で起こりがちな6つの失敗例を挙げてきました。
気を付けるべきことは多いですが、失敗例を知る事で未然に防ぐことができます。
他にも、アパート売却では不安なことがたくさんあると思います。
不動産売却に関連するお悩みや問題などをお持ちの場合は、ぜひサントラストにご相談ください。
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