アパート売却でかかる費用を安くしたい！売却にかかる費用の抑え方について

投稿者: suntrust1818 投稿日: 2021-11-112021-11-11

アパート売却を検討しているときに、まず知りたいのが、

「アパート売却の費用は、どんなお金がかかり、いくらくらいになるのか？」という点ではないでしょうか。

今回この記事では、アパート売却でかかる費用と、安くする方法について初めての方でもわかりやすく紹介したいと思います。
どのような費用がかかるかしっかりと理解し、売却を成功させましょう。

アパート売却でかかる費用と安くする方法

アパート売却では主に以下の6つの費用がかかります。

①仲介手数料
②印紙税
③登記費用
④住宅ローン返済手数料
⑤譲渡所得税、住民税

それではそれぞれ詳しく説明していきます。

①仲介手数料

不動産を売却する際、自分で買主を見つけることは簡単ではありません。
ほとんどの方が不動産会社に依頼し、売却します。

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合にかかる費用のことをいいます。
仲介手数料は成功報酬で、売却が成立したときに支払うものです。

一般的に支払うタイミングは、不動産の売買契約を結んだ際に仲介手数料の半分を支払います。
残り半分は不動産を引き渡して不動産売却が完了した際に支払います。

仲介手数料は売却価格によって異なります。
計算式は以下の通りです。

これは法律で定められた上限であり、下限は定められていません。

◆安くする方法
仲介手数料を安くする方法は2つあります。

・不動産会社と交渉
上述で説明した計算式は、不動産会社が受け取れる上限の金額となるので、算出した金額以下でも問題ありません。
不動産会社との交渉次第で、仲介手数料を下げることは可能です。

しかし、仲介手数料の値引きを要求すると、十分な販売活動を実施してもらえない恐れもあるため注意が必要です。
そのため、上限で支払う代わりに、しっかりと売却活動を実施してもらう方がよりスムーズに、より高い価格で売却できる可能性が高いでしょう。

・不動産会社に直接買い取ってもらう
不動産会社には、売主と買主の不動産売買を仲介する「仲介業者」と、自社で物件を直接買取する「買取業者」があります。

仲介手数料とは、買主を探すための売却活動にかかる費用なので、仲介業者ではなく買取業者に不動産を売却すると仲介手数料は必要ありません。
仲介業者の査定価格と買取業者の査定価格を比較した際に、査定価格が同じであれば、買取業者に売却したほうがお得となります。

②印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼ることで納める税金のことです。

印紙税は契約書1通につき課税されます。
売買契約書は売主分と買主分の計2通を作成することが一般的です。
売主と買主それぞれ1通ずつ印紙を負担することになるでしょう。

印紙の費用は、売買契約の金額によって異なります。
以下の通りです。

2022年3月31日まで軽減税率が適用されます。
この期限を過ぎると、本則税率に戻るので注意してください。

◆安くする方法
印紙を安くするには、以下のような方法があります。

・金券ショップで印紙を購入する
・契約書を1通にし、もう1通はコピーにする
・売買契約書に記載する金額を消費税別にする（税額区分が変わる場合）

③登記費用

不動産の売買では、登記費用もかかります。
売主側は抵当権がついている場合「抵当権抹消登記」、買主側は「所有権移転登記」を負担します。

抵当権の抹消登記を自分で行う場合、土地または建物1件につき1000円の登録免許税を国に納める必要があります。
重要な手続きなので、司法書士へ依頼することが多いです。
司法書士へ依頼する場合、報酬額として5,000円~3万円ほどかかります。

◆安くする方法
司法書士と報酬額を交渉しましょう。
しかし、交渉も手間がかかるのであまりおすすめできません。

④住宅ローン返済手数料

売却する物件に住宅ローンが残っている場合、売却時に一括で返済しなければなりません。
一括返済は、金融機関や手続き方法により異なりますが手数料がかかります。
1万円未満の場合もあれば、返済金額の2%など金額はさまざまなので注意してください。

◆安くする方法
金融機関と交渉することは大変難しいです。
しかし、対面ではなくオンラインで手続きをすると安くなる可能性もあるので、
事前に金融機関に確認しましょう。

⑤譲渡所得税、住民税

不動産を売却し、売却益が出た場合確定申告で支払う必要がある税金になります。

物件を所有していた期間により税率が異なります。
「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。
具体的には以下の通りです。

所有期間が5年以内のアパートを売却する場合は、短期譲渡という扱いになります。
短期譲渡所得税は、所得税30％・住民税9％で全部で39％です。
しかし、平成21年に発生した東日本大震災で被災者を支援する目的とした復興特別所得税が平成23年～令和19年まで所得税に2.1％上乗せされます。
よって、所得税は30.63％になり、全部で39.63％になります。

所有期間が5年を超えるアパートを売却する場合は、長期譲渡という扱いになります。
長期譲渡所得税は、所得税15％・住民税5％で全部で20％です。
こちらも短期譲渡所得税同様、復興特別所得税が所得税に上乗せされます。
よって、所得税は15.315％になり、全部で20.315％になります。

所有期間を計算する場合は、売却した年の1月1日時点で考えることになるので注意してください。

◆安くする方法
「居住用財産の3000万円控除」を利用すると安くなる可能性があります。
条件に当てはまれば、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。
支払い額が大幅に減額されたり、支払わなくてよくなったりします。

まとめ

アパート売却でかかる費用と、安くする方法について詳しく紹介しましたがいかがでしたか？
アパート売却ではさまざまな費用がかかることがわかったと思います。
売却成功できるよう、しっかりと確認しましょう。

また、アパートを売却するにあたって不安やお悩み・問題などをお持ちの場合は、ぜひサントラストにご相談下さい。

株式会社サントラストは相続、不動産コンサルティング、アパートなど投資用不動産の改善など様々な面でお客様のお悩み解決を行っている会社です。

弊社は不動産、資産家のお客様が多くいらっしゃるのが特徴です。
また、不動産業に限らず弁護士、税理士、司法書士など様々なパートナーと共に解決していきます。
不動産、資産のプロフェッショナルとして、専門的なアドバイスができるのが当社の強みです。

もし、アパートやマンションの売却、不動産改善などお悩みがございましたらお気軽にお問い合わせください。サントラストは不動産売却のお手伝いをさせて頂いておりますので、適切なサポートが可能です。

お問い合わせはこちら