投資目的のアパート売却は注意！売却にかかる税金と注意点について
アパートを所持する理由として、投資目的があります。
昨今の社会情勢によりアパートの売却をされている方は少なくありません。
しかし、アパート売却の際には税金がかかります。
また、高額になることもあるので、事前に把握しておきたいですが、専門用語が多く難しく感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、おおまかな税額を把握できるように、初めての方でもわかりやすく解説していきたいと思います。
アパートを売却したい！と考えている方は是非参考にしてみてください。
税金の種類
１.印紙税
2. 登録免許税
3.譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別税）
1.印紙税
印紙税とは、不動産の媒介契約書に貼る収入印紙にかかる税金で、収入印紙税とも呼ばれています。
売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するには、それぞれ印紙代を負担します。
印紙税の金額は、売買契約したときの金額によって異なり、金額は以下の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 50万～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万～500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万～5,000万以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超えるもの | 60万円 | 48万円 |
平成26年4月1日から令和4年3月31日まで軽減税率が適用されています。
この期限を過ぎると、本則税率に戻るので印紙税の額が高くなる可能性があるので注意しましょう。
売却をするのであれば、この期間で売却するのをおすすめします。
2.登録免許税
アパート売却で、所有者が売主から買主に変わる際の登記にかかる税金のことを登録免許税と呼びます。
登記に関する費用は主に2つあります。
・所有権移転や抵当権設定の登記費用
売主と買主の双方で連携して納税義務を負うことになります。
「ローン残債がある場合の抵当権抹消の登記費用」は売主、「所有権移転や抵当権設定の登記費用」は買主が負担するのが一般的です。
売主が負担する抵当権抹消登記時に支払う登録免許税の金額は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物はそれぞれ個別の不動産となるので、土地1つと建物1つが登記されていた場合は、合計で2,000円の登録免許税がかかります。
しかし、抵当権抹消登記は専門的な知識が必要になるため、司法書士に依頼する人が多いです。
依頼した場合は、手数料含め1〜2万円程度かかります。
3.譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別税）
アパートを売却すると、売却によって発生した利益に対して、譲渡所得税という税金が発生します。
「譲渡所得」とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益のことを言います。
この譲渡所得にかかる住民税と所得税をまとめて譲渡所得税と呼ばれています。
譲渡所得税は、アパートの所有期間によって税率が異なります。
税率は以下の通りです。
・所有期間が5年以下：所得税30％＋住民税9％
・所有期間が5年超え：所得税15％＋住民税5％
また、2011年に発生した東日本大震災で被災した方を支援する目的とした「復興特別所得税」が上乗せされます。
2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。
毎年の確定申告をご自身で行っている場合は、問題ないかと思いますが、購入した不動産会社に依頼をしている場合は必ず確認をするようにしてください。計上してきた減価償却費が大きい場合、売却利益も大きくなります。
つまり、譲渡所得により税金額が大きくなってしまう可能性があります。
このように減価償却費が適切ではない場合、税務署に修正申告を求められますので、
必ず確認をするようにしてください。
減価償却費については、「アパート売却における減価償却費とは？減価償却費を分かりやすく解説！」で詳しく解説をしています。
税金を納めるタイミング
印紙税、登録免許税、譲渡所得税はそれぞれ納税のタイミングが異なります。
印紙税は契約時、登録免許税は引き渡し時、譲渡所得税は翌年の2月16日～3月15日の期間になります。
年度によってスケジュールがずれることもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
投資目的の場合の注意点
一般的な不動産売却にかかる税金は上述で説明した通りです。
しかし、不動産を投資目的で売却した場合は注意点があります。
それは、販売した建物価格に消費税がかかる（土地は非課税）という事です。
また、投資目的の売却の場合、一部の控除や特例も利用できないので注意してください。
ただし、2年前の課税売上が1000万円を超えていなければ「免税事業者」となるので、消費税が免除されます。
投資として不動産を売却するのであれば、過去の課税売上を見直しておくようにしましょう。
まとめ
今回は、投資目的でアパート売却を考えている方向けに大まかな税金について解説しました。
アパート売却となると大きな金額が動きます。
また、売却は収益だけでなく税金などでお金がかかります。
初めて売却する方にとって税金は複雑で難しく感じるかもしれませんが、売却するにあたって避けて通れないことですので、しっかり覚えておきましょう。
税金の他にも不動産売却に関連するお悩みや問題などをお持ちの場合は、ぜひサントラストにご相談ください。
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