アパートを売却する前に、まずは不動産会社に物件の査定を依頼します。
しかし、査定するといってもどのような査定方法か、査定額算出方法などよくわかりませんよね。

今回は不動産査定方法について詳しく解説をしていきます。
これから査定を依頼しようと考えている方は、是非参考にしてください。

1. 不動産査定とは？

不動産査定とは、所有している物件の売却を検討をするときに、物件がおよそいくらくらいで売却できるのか、売れそうな価格を不動産会社などに算出してもらうことをいいます。

査定価格は、近隣で売買された類似物件の成約価格などをもとに、売却する物件の築年数や向き、間取りなどの特徴や、現状の競合物件が多いか、人気のあるエリアかなどの不動産市況を加味して算出されます。

人気のあるエリアは駅近や商業施設が充実しているなどが挙げられます。
売れやすいアパートの特徴について、「売却前に要チェック！売れやすいアパートの特徴とは？」で詳しく解説をしていますので、売却予定のアパートに当てはまっているか是非チェックをしてみてください。

売主は査定価格を参考に「売出価格」を決定することになります。
ここで注意しておきたいポイントとしては、査定価格とは、あくまでも「売却できそうな価格」であり、査定額がそのまま売却額になるとは限らないということです。

また、複数の不動産会社に査定を依頼すると、金額にばらつきがあり、高く提示してきたところが結果として、高く売ってくれるとも限りません。
査定を依頼する際には、その金額の論拠をしっかりと求めることが大切です。

 

 

2. まずは不動産会社に査定を依頼しましょう

依頼したい不動産会社に不動産査定の依頼をしましょう。
ローンが残っている、物件が遠隔地にあるなど、売却の悩みはそれぞれ異なります。
どのような不動産会社に依頼したとしても、よく相談し、適切な売却方法を提案してもらうようにしましょう。

特に不動産会社に査定を依頼することは、良い不動産会社と出会うために必要なポイントとなります。
査定だけでは判断材料に欠けるため、実績や囲い込みをしないかどうか確認をする必要があります。

不動産会社の選び方については「信頼できる不動産会社に依頼したい！不動産会社の選び方とは」で詳しく紹介をしていますので、是非参考にしてください。

 

 

3. 査定の依頼方法

a.机上査定

机上査定は、不動産の過去売買データをもとに、実際に物件を見ずにおおよその売却価格帯を算出する方法です。

周辺で過去に類似物件がいくらで売れているのかを確認したうえで、近年の路線価や公示地価の変化を考慮して売却価格を予想します。

◆公示地価：国土交通省が定める土地の価格。
◆路線価：    国が定める道路に面する土地1平米あたりの価格。

どちらも、土地価格を決める要素の一つです。

 

 

b.訪問査定

訪問査定は文字通り、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて査定する方法です。
訪問査定は担当者が物件の状態を確認し、現地の詳細な調査を行うことで実際に売れる価格を予測する方法です。

売却に前向きであれば、精度の高い訪問査定のほうが適しているといえます。
また、担当者と直接会うことで、契約を結ぶ不動産会社が信頼できるかどうかを判断することも可能です。

より正確な不動産価値を知りたいという方は、なるべく現地査定を選ぶことをおすすめします。

 

 

 

4. 査定額の算出方法

a.原価法

原価法は、同じ不動産をもう一度建築した場合、いくら必要なのかという観点で査定する方法です。

まず、再調達原価と呼ばれる土地や建物を再度取得するのに必要な費用を算出します。
次に建物がある場合は、築年数による価値の低下を割引いて減価修正を行います。

 

b.取引事例比較法

取引事例比較法は、対象物件に似た条件の過去に売買された物件の取引事例を収集し、対象物件との違いを比較考慮しながら、1平米あたりの価格を決定し、査定額を計算する方法です。

基本的には、近隣の似た物件の取引事例を参考にしますが、近隣の取引事例が少ない場合は、似たようなエリアにおける取引事例を参考にするケースもあります。

取引事例比較法における査定価格は、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して査定価格を決定します。
ただし、感覚的な判断でもありますので、評価する鑑定士により評価内容に差が生じます。

 

 

5. 取引事例比較法における査定価格

a.事情補正

借金返済や、離婚、転勤など、何らかの特別な事情で売却を急いでいる場合は、取引価格が相場よりも低くなりがちなので、このような取引事例をできるだけ排除して査定することを事情補正といいます。
そのほかに、債務破綻し安く売却されたケースも除外する必要があります。

 

b.時点修正

不動産の相場は常に変動しています。
数年前の相場と今の相場では大きく異なるケースもあります。

例えば、対象となる不動産の価格と市場の価格と照らし合わせ、値下がりしていた場合に10％程の減価をするなど、直近の取引が上昇トレンドなのか、下降トレンドなのかを見極めて、価格を修正することを時点修正といいます。

 

c.地域要因

特定の地域だけが、周辺エリアと異なる環境になっていないかを確認します。
一部のエリアだけが、道路が渋滞になっていたり、騒音があったり、治安に問題があったりなど、地域の格差を考慮して査定します。

地域要因の例として、以下3つが挙げられます。
◆住宅地域：主に快適性や利便性に関係すること、都心への距離、交通施設の状態、街並みの状態

◆商業地域：主に収益性に関係すること、商業施設の規模、繁華性の程度、駐車場施設の状態

◆工業地域：主に経済性や生産の効率性に関係すること、輸送施設や供給処理施設の整備状況、関連産業との位置関係、街路幅員

 

d.個別的要因

最後は、対象となる不動産個別の違いを考慮します。

例えば、接している道路との位置関係、地勢・地質・地盤の状態、上下水道・ガス・電気の供給状況、土壌汚染の有無、埋蔵文化財・地下埋設物の有無などが挙げられます。

そのほかにも、リフォームの有無や、道路の幅、日当たり、敷地の形状などを考慮して査定価格を調整します。

 

 

6. 収益還元法

収益還元法は、査定する物件が将来生み出すであろうと期待される収益から査定額を評価する方法です。

原価法や取引事例比較法と比べると経済的合理性がありますが、一方で予想される収入と支出の額、およびその根拠や精度が非常に重要になる査定方法です。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。
それぞれの具体的な計算方法を説明します。

 

a.直接還元法

収益還元法における直接還元法とは、一定期間の純利益(収益から経費を除いた額)を還元利回りで割って、不動産の価格を計算します。

簡便的で最もポピュラーな不動産価格の算出方法です。
多くの不動産業者が不動産価格の査定を行う際はこの手法を使用しています。

 

b.DCF法

DCF(ディスカウントキャッシュフロー)とは、物件を所有している間に得られる純利益と売却時の予想価格を、現在価格に割り戻して合計して不動産の価格を計算します。

直接還元法に比べると複雑な算出方法となるので、精度の高い評価が可能となっており、長期保有する収益用不動産を評価する場合や、空室状態等、現時点で大きなリスク要因があると判明している収益用不動産の評価を行う場合に用いられることが多い査定方法です。

ここまでいくつかの査定方法について説明しましたが、これらの査定結果をもとに売主本人が売り出し価格を決定することになります。

 

 

7. 査定依頼はサントラストへ

ここまで査定方法、査定額算出方法、メリットなどをご紹介しましたが、算出方法など様々あります。
不動産査定を依頼する際に、何も知識がない状態で進めてはいけません。
論拠を求めるためには、査定方法など知識が必要です。
査定を依頼する前に、知識を蓄えて不動産査定を依頼しましょう。

株式会社サントラストはアパート売却に強い不動産会社です。
相続、コンサルティング、仲介、資産活用、アパート売却など幅広く対応をしています。
当社は古いアパートを諦めず、不動産会社でありながらオーナー様視点で解決をします。
不動産査定もおこなっていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

 

 

まとめ

不動産査定方法、査定の査定額の算出方法はいくつかあります。
移動などが面倒に感じますが、査定をする際は訪問査定をするのをおすすめします。
今回ご紹介した内容を以下4つにまとめました。

・査定額と売り出し価格と売却額は異なる
・査定方法や算出方法の特徴を知り、納得のいく方法で査定してもらう
・査定額をもとに売主本人が売り出し価格を決定する
・不動産査定はサントラストにおまかせください！

不動産査定を依頼したい、アパート売却をお考えの方は是非サントラストへご相談ください。
サントラストであれば適切なサポートが可能です。